CPCV au Portugal : Règles Essentielles pour Acheteurs Francophones

Contrat‑Promesse d’Achat et de Vente (CPCV) :

Cadre Juridique Actualisé et Règles Essentielles

Le Contrat‑Promesse d’Achat et de Vente (CPCV) est l’un des instruments les plus importants du droit immobilier portugais. Il devient déterminant dès lors que l’acheteur et le vendeur s’accordent sur les éléments essentiels d’une future transmission de propriété, en définissant dès le départ les conditions fondamentales de la transaction.

1. Objet et Contenu du CPCV

Le CPCV fixe, de manière juridiquement contraignante, les conditions dans lesquelles l’acte définitif sera signé. Il inclut généralement :

• le prix et les modalités de paiement

• l’identification complète du bien

• les délais essentiels

• les garanties et obligations de chaque partie

• les conditions de remise du bien (traditio rei)

En tant qu’étape intermédiaire, le CPCV apporte une sécurité juridique importante, réduit les risques et protège les deux parties jusqu’à la signature de l’acte final.

2. Exigences Formelles : Signatures Notariées

La loi portugaise est claire concernant les exigences formelles d’un CPCV portant sur un bien immobilier. Le contrat n’est valable que s’il :

• est signé par les deux parties, et

• comporte la reconnaissance notariale en personne des signatures.

Conformément à l’article 410(3) du Code civil portugais, le document doit également contenir :

• la reconnaissance notariale des signatures du ou des promettants, et

• la certification de l’existence de la licence d’utilisation ou de la licence de construction du bien.

L’objectif du législateur est d’assurer l’identité et les pouvoirs des signataires, ainsi que la conformité légale du bien, évitant ainsi les constructions illégales ou l’absence de licence.

3. Conséquences de l’Absence de Reconnaissance des Signatures

Le non‑respect de cette formalité entraîne une nullité mixte du contrat. Toutefois, cette nullité peut être régularisée ultérieurement, par exemple par l’obtention de la licence d’utilisation ou de construction.

La jurisprudence portugaise confirme de manière constante que l’article 410(3) constitue une règle impérative, destinée à protéger l’acheteur promettant compte tenu de l’importance financière du contrat. L’exigence de notarisation renforce :

• la solennité de l’acte

• la prise de conscience des obligations contractuelles

• la sécurité juridique globale de la transaction

4. Clauses de Renonciation : Sont‑elles Valables ?

Il est fréquent que les parties souhaitent insérer une clause dispensant la reconnaissance notariale des signatures ou empêchant l’invocation de la nullité qui en découle.

La réponse est sans équivoque : elles ne sont pas valables.

La jurisprudence rappelle que :

• l’article 410(3) est une règle d’ordre public et de nature impérative

• toute clause visant à supprimer l’obligation de notarisation est nulle et non avenue

• toute clause empêchant une partie d’invoquer la nullité est également nulle, conformément à l’article 220 du Code civil

De même, une clause qualifiant automatiquement cette invocation d’abus de droit est invalide, car cette appréciation doit toujours être faite au cas par cas.

5. Quand Peut‑il y Avoir Abus de Droit ?

Malgré le caractère impératif de la règle, un abus de droit peut être reconnu lorsque :

• les deux parties renoncent sciemment à la formalité,

• exécutent le contrat pendant plusieurs mois sans objection,

• et qu’une partie invoque ensuite la nullité par opportunisme.

Dans ces situations, les tribunaux peuvent considérer que la partie agit de mauvaise foi.

6. Impact des Réformes SIMPLEX : L’Article 410 Reste Inchangé

Bien que le programme législatif SIMPLEX ait introduit des modifications importantes en matière d’urbanisme — notamment la suppression de l’obligation de présenter la licence d’utilisation lors des actes de transmission — l’article 410(3) du Code civil n’a pas été modifié.

Ainsi, la licence d’utilisation ou de construction reste obligatoire pour la reconnaissance notariale des signatures dans un CPCV.

Conclusion

Le CPCV demeure un instrument essentiel dans les transactions immobilières au Portugal. Il exige un strict respect des formalités et des documents requis. La notarisation des signatures et la certification de la licence du bien constituent des garanties légales indispensables, destinées à protéger les deux parties et à assurer la légalité de la transaction.