✅ Direito de Preferência na Compra e Venda de Imóveis em Portugal

O direito de preferência aplica‑se tanto à compra como à venda de um imóvel. Na prática, funciona como um mecanismo legal que concede prioridade a uma pessoa ou entidade na aquisição do imóvel, sempre que este seja colocado à venda.

✅ A quem se aplica o direito de preferência?

Este direito está previsto no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa e no Decreto‑Lei n.º 89/2021, de 3 de Novembro. Sempre que exista um titular deste direito — como inquilinos ou entidades públicas — o proprietário tem a obrigação legal de lhes dar prioridade na compra.

✅ 1. Inquilinos

Os inquilinos podem exercer o direito de preferência na compra do imóvel que habitam, desde que cumpram os seguintes requisitos:

• residir no imóvel há mais de dois anos

• pretender adquirir a casa para habitação própria permanente

É importante notar que o inquilino perde o direito de preferência se a intenção de compra for para:

• alojamento local

• arrendamento (tradicional ou de curta duração)

Como funciona na prática?

Se é proprietário de um imóvel arrendado há mais de dois anos e pretende vendê‑lo, os inquilinos têm prioridade para comprar o imóvel em igualdade de condições com qualquer outro interessado.

O senhorio deve:

1. Enviar ao inquilino uma carta registada com aviso de receção, informando:

   • a intenção de vender

   • o preço e condições da venda

2. O inquilino dispõe de 30 dias para responder e declarar se pretende exercer o direito de preferência.

Contudo, antes de avançar, é essencial verificar se o imóvel se encontra numa zona onde entidades públicas têm prioridade legal.

✅ 2. Entidades Públicas

As entidades públicas podem ter direito de preferência quando o imóvel está localizado em:

• Zonas de Pressão Urbanística (ZPU)

• Áreas identificadas no Programa Nacional de Habitação

• Zonas protegidas ou de reabilitação urbana

• Imóveis classificados ou em vias de classificação

Consideram‑se entidades públicas:

• câmaras municipais

• autarquias locais

• Estado

• Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores

O que são Zonas de Pressão Urbanística (ZPU)?

São áreas onde a oferta habitacional é insuficiente ou desadequada face ao rendimento médio das famílias. Este fenómeno afeta sobretudo jovens e famílias com baixos rendimentos.

A ordem de prioridade para exercer o direito de preferência é:

1. Câmaras municipais

2. Regiões Autónomas

3. Estado

As ZPU são previamente delimitadas e publicadas:

• no Diário da República

• nos Boletins Municipais

• nos sites das câmaras municipais

A delimitação tem validade de cinco anos, podendo ser revista, reduzida ou ampliada, conforme o Decreto‑Lei n.º 67/2019, de 21 de maio.

Também podem ser incluídos imóveis devolutos há mais de dois anos dentro dessas zonas.

✅ O meu imóvel está numa ZPU — o que devo fazer?

Para confirmar se o imóvel está numa Zona de Pressão Urbanística, pode consultar:

• o Diário da República

• o site da câmara municipal da área

• o boletim municipal

• o site da Direção‑Geral do Património Cultural, no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação

Passo obrigatório antes de vender: Casa Pronta

Antes de colocar o imóvel à venda, deve:

1. Aceder ao portal Casa Pronta

2. Selecionar a opção “Novo Anúncio”

3. Preencher o formulário com os dados da venda

O anúncio tem um custo de 15 €.

As entidades públicas podem então:

• manifestar interesse em exercer o direito de preferência

• ou declarar que não o pretendem exercer

O proprietário pode acompanhar o estado do pedido diretamente no portal.

✅ Nota Importante

Este texto tem caráter meramente informativo e não dispensa a consulta de profissionais especializados, como advogados, solicitadores, serviços de finanças ou câmaras municipais.