Atraso na Entrega de Imóvel em Planta: Direitos do Comprador em Portugal

A compra de um imóvel em planta ou seja, ainda em fase de construção é uma escolha cada vez mais popular no mercado português. A promessa de preço mais competitivo, condições de pagamento faseadas e a possibilidade de personalização tornam este tipo de aquisição atrativa. No entanto, quando o imóvel não é entregue na data acordada, o comprador pode enfrentar frustração, prejuízos financeiros e incertezas. Felizmente, há respaldo jurídico para lidar com esta situação.

Fundamentos legais aplicáveis

1. Incumprimento contratual

Nos termos do artigo 804.º do Código Civil, a não entrega do imóvel no prazo acordado configura mora do promotor imobiliário, sendo este responsável pelos prejuízos causados. O comprador pode:

• Exigir o cumprimento forçado do contrato (art. 801.º)

• Solicitar indemnização por perdas e danos (art. 562.º e seguintes)

• Resolver o contrato, se a mora for definitiva ou causar perda de interesse (art. 802.º)

2. Cláusula penal

É comum que o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) contenha uma cláusula penal (art. 817.º), estipulando uma compensação automática por cada dia ou mês de atraso. Esta cláusula dispensa o comprador de provar prejuízo.

Medidas práticas a tomar

A. Verificar o contrato

• Confirmar a data de entrega prometida

• Verificar existência de cláusula penal

• Confirmar prazos para escritura e penalizações

B. Notificar formalmente o vendedor

• Enviar carta registada com aviso de receção exigindo:

  • Justificação do atraso

  • Nova previsão de entrega

  • Compensação por prejuízos ou cláusula penal

C. Reclamar indemnização

• Se o contrato não tiver cláusula penal, é possível pedir indemnização por danos provados, como:

  • Pagamento de rendas temporárias

  • Prejuízos com adiamento de crédito

  • Custos associados à perda de outras oportunidades

Quando o imóvel está vendido mas a obra não conclui

Se a escritura já foi efetuada, mas o edifício continua inacabado, aplica-se o regime da empreitada (artigos 1207.º e seguintes do Código Civil). O comprador pode:

• Exigir a conclusão da obra

• Resolver o contrato e contratar outra empresa, cobrando os custos ao empreiteiro

• Solicitar compensação por atraso e danos causados

Garantias legais após entrega

Mesmo após a entrega do imóvel, o comprador está protegido por garantias:

• 5 anos para defeitos não estruturais

• 10 anos para defeitos estruturais (art. 1225.º do Código Civil)

Canais de reclamação e resolução

• IMPIC: Aceita reclamações formais contra promotores e construtoras

• Julgados de Paz: Para litígios até €15.000, solução rápida e menos onerosa

• Tribunal judicial: Para valores superiores ou casos mais complexos

Conclusão

O atraso na entrega de imóvel em planta não é apenas um contratempo: é um incumprimento contratual com consequências legais. Ao agir de forma informada e documentada, o comprador pode proteger os seus direitos, recuperar prejuízos e até resolver o contrato. O apoio jurídico pode ser fundamental nestes casos.