Droit de préemption au Portugal : Guide pour acheteurs

Droit de Préemption au Portugal : Comment il fonctionne lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier

Le droit de préemption s’applique aussi bien à l’achat qu’à la vente d’un bien immobilier. En pratique, il s’agit d’un mécanisme juridique qui accorde une priorité d’achat à une personne ou à une entité publique lorsque le bien est mis en vente.

✅ À qui s’applique le droit de préemption ?

Ce droit est prévu à l’article 65 de la Constitution portugaise et dans le Décret‑loi n.º 89/2021 du 3 novembre. Lorsqu’un titulaire de ce droit existe — comme un locataire ou une entité publique — le propriétaire est légalement tenu de lui donner priorité pour l’achat du bien.

✅ 1. Locataires

Les locataires peuvent exercer le droit de préemption pour acheter le logement qu’ils occupent, à condition de remplir les critères suivants :

• occuper le logement depuis plus de deux ans

• vouloir acheter le bien pour en faire leur résidence principale

Le locataire perd le droit de préemption s’il souhaite acheter le bien pour :

• un usage d’hébergement local (location touristique)

• un usage locatif (location traditionnelle ou de courte durée)

Comment cela fonctionne-t-il en pratique ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien loué depuis plus de deux ans et que vous souhaitez le vendre, les locataires disposent d’un droit légal pour l’acheter aux mêmes conditions que tout autre acheteur.

Le propriétaire doit :

1. Envoyer au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant :

   • l’intention de vendre

   • le prix et les conditions de la vente

2. Le locataire dispose alors de 30 jours pour répondre et indiquer s’il souhaite exercer son droit de préemption.

Avant de poursuivre la vente, il est essentiel de vérifier si le bien se situe dans une zone où les entités publiques disposent d’un droit de préemption prioritaire.

✅ 2. Entités Publiques

Les entités publiques peuvent exercer le droit de préemption lorsque le bien se situe dans :

• une Zone de Pression Urbaine (ZPU)

• une zone identifiée dans le Programme National du Logement

• une zone protégée ou de réhabilitation urbaine

• un bien classé ou en cours de classement

Les entités publiques comprennent :

• les municipalités

• les autorités locales

• l’État portugais

• les Régions Autonomes de Madère et des Açores

Qu’est-ce qu’une Zone de Pression Urbaine (ZPU) ?

Ce sont des zones où l’offre de logements est insuffisante ou trop coûteuse pour la majorité de la population. Ce phénomène touche particulièrement les jeunes et les familles à faibles revenus.

Ordre de priorité pour exercer le droit de préemption :

1. Municipalités

2. Régions autonomes

3. État

Les ZPU sont définies et publiées dans :

• le Diário da República

• les bulletins municipaux

• les sites des municipalités

La délimitation est valable cinq ans et peut être révisée, élargie ou réduite selon le Décret‑loi n.º 67/2019 du 21 mai.

Les biens vacants depuis plus de deux ans situés dans ces zones peuvent également être inclus.

✅ Mon bien se trouve dans une ZPU — que dois‑je faire ?

Pour vérifier si votre bien se situe dans une Zone de Pression Urbaine, vous pouvez consulter :

• le Diário da República

• le site de la municipalité concernée

• le bulletin municipal

• le site de la Direction Générale du Patrimoine Culturel (pour les biens classés ou en cours de classement)

Étape obligatoire avant la vente : Casa Pronta

Avant de mettre le bien en vente, vous devez :

1. Accéder au portail Casa Pronta

2. Sélectionner « Nouveau Annonce »

3. Remplir le formulaire avec les informations de la vente

La publication coûte 15 €.

Les entités publiques peuvent ensuite :

• manifester leur intérêt pour exercer le droit de préemption

• ou déclarer qu’elles ne souhaitent pas l’exercer

Le propriétaire peut suivre l’état de la demande directement sur le portail.

✅ Note Importante

Ce texte est fourni à titre informatif et ne remplace pas les conseils de professionnels qualifiés, tels que des avocats, notaires, services fiscaux ou autorités municipales.