🏢 Diferença entre um Prédio Residencial Comum e um Prédio Turístico

A distinção fundamental entre um edifício residencial tradicional e um empreendimento turístico reside em duas dimensões essenciais:

✅ 1. Finalidade e Serviços Obrigatórios

• Um prédio residencial destina‑se exclusivamente à habitação permanente ou arrendamento habitacional.

• Um prédio turístico integra a categoria de empreendimento turístico, estando sujeito a:

  • serviços mínimos obrigatórios (limpeza, receção, manutenção, etc.);

  • regras próprias de classificação turística;

  • gestão centralizada por uma entidade exploradora única.

✅ 2. Modelo de Exploração e Receitas

• No residencial, o proprietário gere livremente o seu imóvel.

• No turístico, os apartamentos são produtos de rendimento, explorados pela entidade gestora, que:

  • promove o empreendimento;

  • gere reservas, preços, marketing e operação;

  • distribui rendimentos aos proprietários conforme contrato.

Apesar disso, o proprietário não é obrigado a afetar o apartamento à exploração turística, podendo utilizá‑lo como residência permanente — mas o imóvel mantém sempre natureza turística no alvará.

🏠 Posso viver permanentemente num apartamento turístico?

Sim. Basta comunicar essa intenção ao gestor e celebrar o contrato adequado.

Contudo:

• o apartamento deve manter‑se mobilado e equipado segundo as normas da classificação turística;

• a utilização permanente não altera a natureza turística do imóvel no alvará.

✅ Direitos dos Proprietários

1. Beneficiar dos serviços prestados pela entidade exploradora.

2. Receber os valores acordados pela exploração turística.

3. Usufruir do apartamento nos termos do contrato (ou não usufruir, se estiver totalmente afeto à exploração).

✅ Deveres dos Proprietários

1. Cumprir o regime jurídico dos empreendimentos turísticos e o título constitutivo.

2. Evitar comportamentos que prejudiquem o caráter turístico do empreendimento.

3. Não ceder direitos de gestão a terceiros — a exploração é sempre centralizada.

🛎 Exploração Turística

• Apenas pode ser feita por uma única entidade exploradora, que acumula também a função de administração do condomínio.

• Todos os contratos com hóspedes são celebrados entre a entidade exploradora e o utilizador, nunca diretamente pelo proprietário.

🛠 Obras

Qualquer obra — mesmo interior — deve ser aprovada:

• pela entidade exploradora;

• pelos restantes proprietários, quando aplicável.

🏷 Posso vender o apartamento como residencial?

Não. Mesmo que seja usado como habitação permanente, o alvará é turístico e essa natureza não pode ser alterada sem reclassificação do empreendimento.

💶 Rendimento Mensal

Depende exclusivamente:

• do contrato celebrado com a entidade gestora;

• do modelo de exploração adotado (pool de rendimentos, percentagens, etc.).

🧾 Tributação dos Rendimentos

• Pessoas singulares: IRS

• Pessoas coletivas: IRC

O enquadramento fiscal depende da situação concreta, pelo que é recomendável obter aconselhamento especializado.

🛋 O apartamento é mobilado?

Sim. É entregue com a mobília e equipamentos mínimos exigidos por lei para a sua classificação turística.

📑 Posso assinar contratos de arrendamento diretamente?

Não. Toda a exploração turística é feita exclusivamente pela entidade exploradora.

🏨 Serviços prestados pela Entidade Exploradora

Incluem, entre outros:

• Fotografias profissionais

• Gestão de reservas

• Revenue management

• Marketing digital

• Check‑in / check‑out

• Limpeza

• Lavandaria

• Apoio ao cliente 24h

• Recolha da taxa turística

• Comunicação ao SEF

• Manutenção

🧮 Tributação na Compra (IMT, IVA, IS)

Depende da afetação e do comprador:

• Regra geral: sujeito a IMT, mas sem taxas reduzidas de habitação própria permanente.

• Pode ser sujeito a IVA ou IS, conforme a natureza do comprador e do uso previsto.

🏗 Isenção de IMT em Reabilitação

Regra geral: não aplicável.

A isenção só existe quando o imóvel é destinado a:

• arrendamento para habitação permanente; ou

• habitação própria permanente (em ARU).

Como os apartamentos turísticos não podem ser exclusivamente afetos a habitação permanente, a isenção fica excluída.

O imóvel está ainda sujeito a IMI anual.