🏢 Différence entre un Immeuble Résidentiel Classique et un Immeuble Touristique

La distinction fondamentale entre un immeuble résidentiel traditionnel et un établissement touristique repose sur deux dimensions essentielles :

✅ 1. Finalité et Services Obligatoires

Un immeuble résidentiel est destiné exclusivement à l’habitation permanente ou à la location résidentielle.

Un immeuble touristique fait partie d’un établissement touristique et est soumis à :

• des services minimums obligatoires (nettoyage, réception, maintenance, etc.) ;

• des règles spécifiques de classification touristique ;

• une gestion centralisée par une entité exploitante unique.

✅ 2. Modèle d’Exploitation et Revenus

Dans un immeuble résidentiel, le propriétaire gère librement son bien.

Dans un établissement touristique, les appartements sont des unités génératrices de revenus, exploitées par l’entité gestionnaire, qui :

• promeut l’établissement ;

• gère les réservations, les prix, le marketing et l’exploitation ;

• distribue les revenus aux propriétaires selon le contrat.

Cependant, le propriétaire n’est pas obligé d’affecter l’appartement à l’exploitation touristique et peut l’utiliser comme résidence permanente — mais le bien conserve toujours sa nature touristique dans le permis.

🏠 Puis‑je vivre en permanence dans un appartement touristique ?

Oui. Il suffit d’en informer le gestionnaire et de signer le contrat approprié.

Cependant :

• l’appartement doit rester meublé et équipé selon les normes de classification touristique ;

• l’usage permanent ne modifie pas la nature touristique inscrite dans le permis.

✅ Droits des Propriétaires

• Bénéficier des services fournis par l’entité exploitante.

• Recevoir les montants prévus issus de l’exploitation touristique.

• Utiliser l’appartement selon les termes du contrat (ou ne pas l’utiliser s’il est entièrement affecté à l’exploitation).

✅ Devoirs des Propriétaires

• Respecter le régime juridique des établissements touristiques et le titre constitutif.

• Éviter tout comportement portant atteinte au caractère touristique de l’établissement.

• Ne pas céder les droits de gestion à des tiers — l’exploitation est toujours centralisée.

🛎 Exploitation Touristique

Elle ne peut être réalisée que par une seule entité exploitante, qui assure également l’administration de la copropriété.

Tous les contrats avec les clients sont conclus entre l’entité exploitante et l’utilisateur — jamais directement par le propriétaire.

🛠 Travaux

Tout type de travaux — même intérieurs — doit être approuvé par :

• l’entité exploitante ;

• les autres copropriétaires, lorsque applicable.

🏷 Puis‑je vendre l’appartement comme un bien résidentiel ?

Non. Même s’il est utilisé comme résidence permanente, le permis est touristique et cette nature ne peut être modifiée sans reclassification de l’établissement.

💶 Revenu Mensuel

Il dépend exclusivement :

• du contrat signé avec l’entité gestionnaire ;

• du modèle d’exploitation adopté (pool de revenus, pourcentages, etc.).

🧾 Fiscalité des Revenus

• Personnes physiques : IRS

• Personnes morales : IRC

Le régime fiscal dépend de la situation concrète ; un conseil spécialisé est recommandé.

🛋 L’appartement est‑il meublé ?

Oui. Il est livré avec le mobilier et les équipements minimums exigés par la loi pour sa classification touristique.

📑 Puis‑je signer des contrats de location directement ?

Non. Toute l’exploitation touristique est assurée exclusivement par l’entité exploitante.

🏨 Services Fournis par l’Entité Exploitante

Incluant, entre autres :

• Photographies professionnelles

• Gestion des réservations

• Revenue management

• Marketing digital

• Check‑in / check‑out

• Nettoyage

• Blanchisserie

• Support client 24h/24

• Collecte de la taxe touristique

• Communication aux autorités (SEF)

• Maintenance

🧮 Fiscalité à l’Achat (IMT, TVA, IS)

Dépend de l’affectation et de l’acheteur :

• Règle générale : soumis à l’IMT, sans taux réduits pour résidence permanente.

• Peut être soumis à la TVA ou à l’IS selon la nature de l’acheteur et l’usage prévu.

🏗 Exonération d’IMT en Réhabilitation

En règle générale, non applicable.

L’exonération n’existe que lorsque le bien est destiné à :

• la location pour habitation permanente ; ou

• la résidence principale (en zone de réhabilitation urbaine).

Comme les appartements touristiques ne peuvent pas être exclusivement affectés à l’habitation permanente, l’exonération est exclue.

Le bien reste également soumis à l’IMI annuel.