Lei dos Condomínios: Regras, Direitos e Obrigações

✅ Qual é a lei do condomínio atualmente em vigor?

A legislação aplicável aos condomínios resulta de vários diplomas, mas a atualização mais recente foi introduzida pela Lei n.º 8/2022, que alterou:

• o Código Civil,

• o Decreto‑Lei n.º 268/94, de 25 de outubro,

• e o Código do Notariado.

Estas alterações entraram em vigor em abril de 2022 e reforçaram regras sobre obras, despesas comuns, assembleias e responsabilidades do administrador.

Num edifício em propriedade horizontal, cada fração tem um proprietário distinto, mas todos partilham a responsabilidade pelas partes comuns, o que torna fundamental conhecer estas normas.

✅ Principais alterações introduzidas pela Lei n.º 8/2022

1. Declaração de encargos na venda de imóveis

Passou a ser obrigatória a emissão, pelo administrador, de uma declaração sobre dívidas do condomínio relativas à fração. Sem este documento, a escritura não pode avançar.

2. Responsabilidade pelas dívidas

O novo proprietário só responde por dívidas geradas após a aquisição. As dívidas anteriores continuam a ser responsabilidade do vendedor.

3. Despesas com obras nas partes comuns

Regra geral, apenas os condóminos que aprovaram a obra suportam as respetivas despesas, salvo se o título constitutivo ou deliberação em assembleia determinar o contrário.

4. Obras urgentes

A lei clarifica que obras urgentes — como reparações que evitem danos ou riscos — podem ser realizadas sem deliberação prévia da assembleia. Podem ser executadas pelo administrador ou, na sua ausência, por qualquer condómino.

5. Assembleias online e notificações eletrónicas

As assembleias podem ser realizadas por videoconferência, desde que:

• a administração o determine, ou

• a maioria dos condóminos o solicite.

Notificações por email também passam a ser válidas, desde que o condómino tenha dado consentimento.

6. Novas funções do administrador

O administrador passa a ter obrigações reforçadas, como:

• assegurar a existência do fundo comum de reserva,

• cobrar quotas em atraso,

• apresentar três orçamentos para obras extraordinárias,

• comunicar dívidas e emitir declarações obrigatórias.

✅ O que é o regulamento do condomínio?

O regulamento do condomínio é um conjunto de normas internas que define:

• o uso das partes comuns,

• regras de convivência,

• horários de silêncio,

• utilização de garagens, jardins ou piscinas,

• procedimentos para obras nas frações,

• funcionamento da administração.

É normalmente aprovado em assembleia e pode ser alterado sempre que necessário.

✅ O regulamento pode ser alterado?

Sim. A forma de alteração depende da sua origem:

• Se estiver integrado no título constitutivo da propriedade horizontal, aplica‑se a maioria exigida para alterar cada cláusula desse título (muitas vezes unanimidade).

• Se for um regulamento autónomo, aprovado em assembleia, pode ser alterado pela maioria prevista para cada matéria.

✅ O que diz a lei sobre obras no condomínio?

Obras nas partes comuns

Devem ser aprovadas em assembleia, e as despesas são repartidas segundo o coeficiente de cada fração, salvo deliberação em contrário.

Obras urgentes

Podem ser realizadas sem aprovação prévia quando:

• são indispensáveis para evitar danos,

• existe risco para pessoas ou bens.

Podem ser executadas pelo administrador ou, na sua ausência, por qualquer condómino.

Responsabilidade pelas despesas

O novo proprietário não responde por obras aprovadas antes da compra da fração. A responsabilidade é do anterior proprietário.

✅ Barulho e perturbação do sossego

O barulho é uma das causas mais frequentes de conflitos em condomínios.

Embora a lei do condomínio não defina limites de ruído, aplica‑se o Regulamento Geral do Ruído (Decreto‑Lei n.º 9/2007), que estabelece:

• período de silêncio noturno entre as 23h00 e as 7h00.

O regulamento interno do condomínio pode definir regras mais restritivas.

Em caso de perturbação:

1. O condómino afetado deve comunicar ao administrador.

2. O administrador tenta mediar o conflito.

3. Em situações graves ou repetidas, pode ser chamada a autoridade policial.

✅ Seguro de condomínio: é obrigatório?

Sim. A lei exige a existência de seguro de incêndio para edifícios em propriedade horizontal, cobrindo:

• partes comuns,

• frações autónomas.

Muitos condomínios optam por seguros multirriscos, que incluem coberturas adicionais como inundações, tempestades ou danos estruturais.

Os proprietários podem complementar com seguros individuais para proteção adicional da sua fração.

✅ Nota final

Este conteúdo tem caráter informativo e não dispensa a consulta da legislação aplicável ou de profissionais especializados (advogados, solicitadores, administradores de condomínio).