Loi sur la copropriété au Portugal : Guide pour acheteurs étrangers

Loi sur la copropriété au Portugal : Guide essentiel pour les acheteurs et résidents étrangers

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Portugal ou si vous vivez déjà dans une copropriété, il est essentiel de comprendre le cadre juridique qui régit les immeubles en propriété horizontale. En 2022, le Portugal a introduit des modifications importantes concernant les travaux, le bruit, les assemblées, la vente de biens et les responsabilités du syndic. Voici un guide clair et complet destiné aux résidents et acheteurs internationaux.

✅ Quelle loi sur la copropriété est actuellement en vigueur ?

La copropriété au Portugal est régie par la Loi n.º 8/2022, qui a modifié le Code civil, le Décret‑loi n.º 268/94 et le Code du notariat. Ces changements, en vigueur depuis avril 2022, ont introduit de nouvelles règles concernant :

les travaux et la maintenance
les charges communes
la responsabilité des dettes
les obligations du syndic
les assemblées en ligne

Dans une copropriété, chaque fraction appartient à un propriétaire différent, mais les parties communes sont partagées par tous. Comprendre ces règles est indispensable pour tout acheteur ou résident étranger.

✅ Principales nouveautés introduites par la loi de 2022

1. Déclaration obligatoire lors de la vente d’un bien

Le syndic doit fournir une déclaration indiquant si la fraction vendue présente des dettes de copropriété.

2. Responsabilité des dettes

Le nouveau propriétaire n’est responsable que des dettes contractées après l’achat. Les dettes antérieures restent à la charge du vendeur.

3. Dépenses relatives aux parties communes

Sauf décision contraire, seuls les copropriétaires ayant approuvé les travaux doivent en assumer les coûts.

4. Travaux urgents

Les travaux urgents peuvent être réalisés sans approbation préalable lorsqu’ils sont nécessaires pour éviter un dommage ou un risque.

5. Assemblées en ligne

Les assemblées de copropriété peuvent se tenir en visioconférence si le syndic le décide ou si la majorité des copropriétaires le demande. Les convocations peuvent être envoyées par email avec l’accord du propriétaire.

6. Nouvelles obligations du syndic

Le syndic doit désormais :

garantir l’existence d’un fonds de réserve
recouvrer les charges impayées
présenter trois devis pour les travaux extraordinaires
émettre les déclarations obligatoires de dettes

✅ Qu’est‑ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété définit les règles internes concernant :

l’utilisation des parties communes
le comportement des résidents
l’administration de l’immeuble
les horaires de silence
l’usage des garages, jardins et espaces partagés
les règles pour les travaux dans les fractions privées

Il est généralement approuvé en assemblée et peut être modifié si nécessaire.

✅ Le règlement peut‑il être modifié ?

Oui. La procédure dépend de son intégration ou non dans le titre constitutif de la propriété horizontale :

S’il fait partie du titre constitutif : les modifications exigent souvent l’unanimité.
S’il s’agit d’un règlement autonome : il peut être modifié selon la majorité applicable à chaque sujet.

✅ Travaux dans la copropriété

Travaux dans les parties communes

Ils doivent être approuvés en assemblée. Les coûts sont répartis selon la quote‑part (permilagem), sauf décision contraire.

Travaux urgents

Ils peuvent être réalisés sans approbation préalable lorsqu’ils sont indispensables pour éviter un dommage ou un risque. Ils peuvent être exécutés par le syndic ou, en son absence, par tout copropriétaire.

Qui paie les travaux ?

Le nouveau propriétaire n’est pas responsable des travaux approuvés avant l’achat. La responsabilité incombe à l’ancien propriétaire.

✅ Bruit et nuisances

Le bruit est l’une des principales sources de conflit en copropriété.

Bien que la loi sur la copropriété ne fixe pas de limites sonores, le Règlement général sur le bruit (Décret‑loi n.º 9/2007) s’applique :

heures de silence : 23h00 à 7h00

Le règlement de copropriété peut prévoir des règles plus strictes.

En cas de nuisance :

le résident affecté peut demander l’intervention du syndic
le syndic doit tenter une médiation
en cas de récidive ou de nuisance grave, les autorités peuvent être contactées

✅ L’assurance de copropriété est‑elle obligatoire ?

Oui. La loi portugaise impose une assurance incendie couvrant :

les parties communes
les fractions individuelles

De nombreuses copropriétés optent pour une assurance multirisque, incluant des protections supplémentaires (inondations, événements naturels). Les propriétaires peuvent également souscrire une assurance individuelle complémentaire.

✅ Note importante

Ce guide est fourni à titre informatif et ne remplace pas la consultation de la législation applicable ni les conseils de professionnels qualifiés (avocats, notaires, syndics).