Guide d’Achat Immobilier au Portugal 

Après avoir choisi d’investir dans l’une de nos opportunités immobilières exclusives et accepté les conditions de vente, il est essentiel de mandater un avocat afin de vous conseiller et de vous représenter tout au long du processus d’acquisition au Portugal.

✅ Numéro Fiscal Portugais (NIF)

Pour acheter un bien immobilier au Portugal, vous devez d’abord obtenir un Numéro d’Identification Fiscale (NIF). Votre avocat peut effectuer la demande en votre nom ou vous accompagner dans la procédure.

✅ Documentation Fournie par le Vendeur

Le promoteur ou le vendeur doit fournir l’ensemble des documents légaux requis, notamment :

• Certificat du Registre Foncier

• Certificat d’Immatriculation Fiscale

• Licence d’Habitation

• Plans approuvés par la municipalité

• Fiche Technique du Logement (Ficha Técnica da Habitação)

• Certificat de Performance Énergétique

✅ Financement (Options Hypothécaires)

Les acheteurs étrangers peuvent solliciter un financement immobilier auprès de banques portugaises. Notre équipe commerciale peut vous mettre en relation avec des établissements de crédit locaux habitués à travailler avec une clientèle internationale, y compris suisse et luxembourgeoise.

✅ Modes de Détention du Bien

Un bien immobilier au Portugal peut être acquis :

• à votre nom personnel, ou

• via une structure sociétaire.

Chaque option comporte des implications fiscales différentes. Nous recommandons vivement de consulter un fiscaliste local afin de déterminer la structure la plus adaptée à votre situation patrimoniale.

✅ Frais et Impôts liés à l’Achat

Plusieurs taxes et frais s’appliquent lors de l’acquisition d’un bien au Portugal. Ils varient selon le type de bien, sa valeur taxable et la structure de détention choisie.

✅ IMT — Impôt Municipal sur les Transmissions

L’IMT est un impôt à taux variable appliqué lors de l’achat d’un bien immobilier.

Détention Privée

• Les biens résidentiels jusqu’à un certain seuil sont taxés selon un barème progressif (jusqu’à un taux maximal de 6%).

• Au‑delà de ce seuil, le taux applicable est de 7,5%.

• Les terrains à bâtir sont taxés à 6,5%.

Structure Sociétaire

• Aucun IMT n’est dû

✅ Droit de Timbre (Imposto de Selo)

Détention Privée

• Taux fixe de 0,8% sur le prix d’achat

Structure Sociétaire

• Aucun droit de timbre n’est dû

✅ Honoraires d’Avocat

Les honoraires varient généralement entre 1% et 2% du prix d’acquisition.

✅ IMI — Impôt Municipal Annuel sur les Biens Immobiliers

Détention Privée

• Taux annuel compris entre 0,5% et 0,8% de la valeur patrimoniale taxable

Structure Sociétaire

• Taux annuel entre 0,3% et 0,45%

✅ AIMI — Impôt Municipal Additionnel

L’AIMI s’applique à la valeur totale des biens détenus par une même personne ou société.

Détention Privée

• Une première tranche de valeur est exonérée

• Au‑delà, les taux varient entre 0,7% et 1,5%

Structure Sociétaire

• Taux fixe de 0,4%

• Aucune exonération

✅ Revenus Locatifs

Tout revenu généré par la location de votre bien doit être déclaré à l’administration fiscale portugaise dans votre déclaration annuelle.

✅ Le Processus d’Achat

1. Contrat de Réservation

Un contrat de réservation sera établi précisant :

• les éléments inclus dans la vente

• le prix convenu

• les dates prévues pour l’échange et la finalisation

Une copie signée sera transmise à votre avocat.

2. Contrat‑Promesse d’Achat et de Vente (CPCV)

Votre avocat effectuera :

• toutes les vérifications juridiques nécessaires

• la confirmation du titre de propriété du vendeur

• la vérification de l’absence de charges ou d’hypothèques

Il rédigera ensuite le Contrat‑Promesse, un document juridiquement contraignant entre l’acheteur et le vendeur. Il inclut :

• l’identification des parties

• la description du bien

• l’échéancier des paiements

• la date de finalisation

• les conditions particulières convenues

Le CPCV est signé devant un avocat ou un notaire. À ce stade, un dépôt est généralement versé sur le compte‑client de l’avocat.

3. Acte Final (Escritura)

À la date convenue :

• l’acte officiel est signé chez le notaire

• le solde du prix est réglé

• le notaire enregistre la transaction

Après la signature, votre avocat procède à l’enregistrement définitif du bien à votre nom auprès du Registre Foncier.

✅ Fiscalité successorale et plus‑values

Le Portugal propose plusieurs avantages fiscaux attractifs pour les résidents et les investisseurs. Pour comprendre les options applicables à votre situation, il est recommandé de consulter un avocat ou un fiscaliste local.

Notre équipe peut vous mettre en relation avec des spécialistes de confiance si vous le souhaitez.